Eintragung einer Grundschuld

landschaftBei der Klausur C 125 des Klausurenkurses von Alpmann Schmidt zum 2. Examen ist mir etwas aufgefallen, das nicht nur für das 2. Examen wichtig sein könnte. Es geht dabei um die Eintragung einer Grundschuld – eine Thema, das auch im 1. Examen geprüft werden kann.

Im Aktenvermerk heißt es:

Ich verstehe überhaupt nicht, was dieses Unternehmen mit der am 16.05.2002 von der Notarin Elsbeth Schwiete notariell beurkundeten Briefgrundschuld in Höhe von 38.000 Euro zugunsten meines am 15.04.2005 verstorbenen Vaters zu tun hat. Diese ist am 11.06.2002 mit Vollstreckungsunterwerfung des jeweiligen Eigentümers im Wohnungsgrundbuch eingetragen worden.

In der Lösung lesen wir dazu:

Der Vater des Mandanten hatte diese Grundschuld nach §§ 873 Abs. 1, 1117 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB erworben, die Briefübergabe ist durch die Aushändigungsvereinbarung in § 2 S. 2, 3 der notariellen Urkunde ersetzt worden.

Also schauen wir uns zunächst § 873 Abs. 1 BGB an:

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

Dann ein Blick in § 1117 Abs. 1 BGB:

(1) Der Gläubiger erwirbt, sofern nicht die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen ist, die Hypothek erst, wenn ihm der Brief von dem Eigentümer des Grundstücks übergeben wird. Auf die Übergabe finden die Vorschriften des § 929 Satz 2 und der §§ 930, 931 Anwendung.

Der in der Musterlösung mitzitierte § 1117 I BGB (“hatte diese Grundschuld nach §§ 873 Abs. 1, 1117 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB erworben”) spricht aber nur von der Hypothek. In unserem Fall geht es aber um eine Grundschuld. Also muss § 1192 Abs. 1 BGB ergänzend herangezogen werden:

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

So halten es auch Saar/Posselt in der JuS 2002, 778:

Nach §§ 1192 I, 873, 1117 entsteht eine Briefgrundschuld durch dingliche Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2) und Aushändigung des Grundschuldbriefs oder Übergabeersatz (3): […]

Wir sollten also immer § 1192 Abs. 1 BGB mitzitieren, wenn wir Normen, die sich auf eine Hypothek beziehen auf eine Grundschuld anwenden wollen. Sonst steht höchstwahrscheinlich irgendetwas am Rand wie “§ 1192 I BGB?”.

3 comments

  1. 123 sagt:

    Und dass es sich offenbar um belastetes Wohnungseigentum handelt, soll §§-mäßig völlig unterschlagen werden?? Ich bin schockiert …

    • klartext-jura sagt:

      Zuerst einmal hoffe ich, dass keine Haftung für einen Schockschaden entstanden ist :-).

      Zur Sache meine ich, dass es ausreicht, bei der Belastung von Wohnungseigentum § 873 I BGB in der Normkette zu zitieren. Denn:
      “Anwendbar ist § 873 auch auf Sonderformen des Eigentums, also Wohnungseigentum, wenn dies als modifiziertes Miteigentum angesehen wird (HM, BGHZ 49, 250, 251; 50, 56, 60). Teilweise wird im Wohnungs- bzw Teileigentum ein grundstücksgleiches Recht gesehen (MK/Kohler Vor §§ 873 ff Rn 6; Staudinger/Gursky Rn 23). Die Regelung des § 873 ist aber auch dann in gleicher Weise anwendbar.”
      (BeckOK-BGB/H.-W. Eckert, 1.8.2015, § 873 BGB Rn. 5)
      Der Streit, ob Wohnungseigentum ein grundstücksgleiches Recht ist (so Eckardt, http://www.uni-trier.de/fileadmin/fb5/prof/BRZIPR/urt/sich/sichr_ap2.pdf), spielt dabei, was das Normzitat angeht, keine Rolle.

      • 123 sagt:

        Ist ja toll, was man ganz ohne irgendeinen Paragraphen alles herausbekommt über das Wohnungseigentum. Wenn das so ist, bin ich beruhigt und ziehe den Einwand natürlich zurück.

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