Zu öffentlichen Äußerungen nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB

Nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB gehören zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann.

Dazu schreibt Timm Nissen in der RÜ 2018, 416 (417):

Zu den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers gehören auch Angaben in einem Exposé. Dabei macht es …

“[10] … [einen] Unterschied …, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt. Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die [K] erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Tatsächlich war der Keller jedoch feucht. Damit liegt … ein Sachmangel vor …”.

Es soll also einen (!) Unterschied machen, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt?

Diese Differenzierung ist – wenn man sich den Wortlaut und die Rechtsprechung zu § 434 Abs. 1 S. 3 BGB anschaut – schwer verständlich. Werfen wir einen Blick in die entsprechende BGH-Entscheidung (Urt. v. 19.01.2018, V ZR 256/16):

Übersehen hat das BerGer. aber, dass gem. § 434 I 3 BGB, der nach der Rechtsprechung des Senats auch für Grundstückskaufverträge gilt […], zur Beschaffenheit nach § 434 I 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé […], wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé […] oder um ein Maklerexposé handelt […].

Und siehe da: Wie vermutet macht es im Rahmen von § 434 Abs. 1 S. 3 BGB keinen (!) Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt. Ein kleiner Tippfehler also im Ausgangstext mit einer möglicherweisen großen Tragweite.

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